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By Christoph Meyer zum Alten Borgloh

Wer entscheidet über Allokation, artwork und Maß von Büroimmobilienentwicklungen, und wie können Städte, deepest Quartiers- und Flächenentwickler die Standortentscheidungen der Projektentwickler und Investoren beeinflussen? Aus der Perspektive der Neuen Institutionenökonomik untersucht Christoph Meyer zum Alten Borgloh die Transaktionen von Büroprojektentwicklungen auf ihre Kosten, Risiken und Rahmenbedingungen sowie deren Einfluss auf die Investitionsentscheidungen. Darauf aufbauend analysiert der Autor, wie mithilfe des „Institutional layout“ die Transaktionskosten gesenkt und Investitionsanreize generiert werden können. Aus den Ergebnissen können Quartiersentwickler und Kommunen Ansätze ableiten, wie Entwicklungsareale für Investoren und Projektentwickler attraktiver gestaltet und städtebauliche Instrumente effizienter genutzt werden können. Projektentwicklern und Investoren wird aufgezeigt, bei welchen Aktivitäten die umfangreichen Transaktionskosten entstehen und wie diese reduziert werden können.

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Institutional Design als Ansatz zur Beeinflussung des Akteursverhalten Aus den vorangegangenen Ausführungen geht hervor, dass die Höhe der Transaktionskosten das Verhalten der Transaktionspartner beeinflusst, z. B. bei der Auswahl des Transaktionsguts, des Transaktionspartners, aber auch bei der Ausgestaltung und der Organisation der Transaktion. Während Transaktionspartner in aller Regel versuchen, ihre eigenen Transaktionen möglichst zum eigenen Vorteil zu gestalten, greift das Institutional Design deutlich weiter: Institutionen werden zielgerichtet verändert, um Veränderungen im Akteursverhalten und im sozialen Zusammenleben zu erzielen.

Diese Annahmen können dann gezielt im Mietvertrag berücksichtigt werden, z. B. durch Anpassung der Miete an die Marktmiete, Kopplung der Miete an die Inflationsrate usw. Somit wird einer möglichen Verhaltensunsicherheit schon im Vorfeld begegnet. Bei größeren PPP-Projekten ist die Unsicherheit schon deutlich höher, zumal die Verträge von PPP-Projekten häufig derart komplex sind, dass sie nicht alle Eventualitäten berücksichtigen können und daher zahlreiche Schlupflöcher bieten. Tritt eine parametrische Unsicherheit ein, ist die Verhaltensunsicherheit hoch: Der private Projektpartner weiß nicht, wie sich der öffentliche Akteur verhält, da dieser stark von der zuweilen wankelmütigen öffentlichen Meinung beeinflusst wird (dafür ist aber die aktuelle Informationslage vergleichsweise transparent, da fast alle Diskussionsprozesse in der Öffentlichkeit ausgetragen werden).

Da jedoch Transaktionskosten real existieren, ist der Handel von Rechten kostenintensiv, von den Kosten etwaiger Unterlassungsklagen und anderen Maßnahmen ganz zu schweigen. Zieht man das Beispiel der Luftund Lärmbelästigung in einer Stadt heran, so ist es wahrscheinlich, dass ein Individuum nicht nur mit den unmittelbar angrenzenden Nachbarn in Verhandlung treten muss, sondern auch mit vielen anderen Akteuren, die in der ganzen Stadt verteilt sind. Infolge der Transaktionskosten ist es allein finanziell vielen Individuen auch nicht möglich, ihre Rechte zu handeln bzw.

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